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Informe Técnico, Certificado de Conservación y fotos
digitales va a depender del tipo de propiedad de que se trate (edificio,
casa o PH) y de su antigüedad.
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A continuacion se transcribe
la LEY 257
La Legislatura de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires
sanciona con fuerza de Ley
Artículo 1º - Incorpórase
al artículo 6.3.1.1 "Obligaciones del Propietario relativas
a la conservación de las obras", AD 630.75, del Código
de la Edificación, el siguiente párrafo:
"Asimismo se mantendrán
en buen estado los siguientes elementos:
balcones, terrazas y azoteas;
barandas, balaustres y barandales;
ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides,
atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo
tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo;
soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos;
antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y
terrazas;
carteles, letreros y maceteros;
jaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados,
azulejos, mayólicas, cerámicos, maderas y chapas metálicas;
todo otro tipo de revestimientos existente utilizados en la construcción;
cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos
u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados),
moldeados y de bloques.
En todos los casos, las tareas de prevención se realizarán
con el objeto de evitar accidentes conservando la integridad de
los elementos ornamentales de la fachada, en el caso de tener que
proceder a la demolición de algún elemento, se solicitará
previamente una autorización fundada técnicamente
para realizarla ante la autoridad de aplicación de la presente
ley.
Artículo 2°- Los propietarios
de inmuebles deberán acreditar haber llevado a cabo una inspección
técnica específica del estado de los elementos incluidos
en el listado del artículo 1°, con la periodicidad que
se detalla a continuación:
Antigüedad del edificio
Periodicidad de la inspección
Desde 10 a 21 años
Cada 10 años
Más 21 a 34 años
Cada 8 años
Más 34 a 50 años
Cada 6 años
Más 50 a 71 años
Cada 4 años
Más 72 años en adelante
Cada 2 años
La verificación deberá
incluir, además de los elementos enumerados en el artículo
1° de la presente, sus fijaciones, niveles, escuadra y estado
de cargas a que estén sometidos.
Artículo 3° - Están
eximidos de la obligación prevista en el artículo
2°, los inmuebles de planta baja destinados a vivienda, salvo
que posean salientes de cualquier tipo que avancen sobre el espacio
público de la acera. En el caso de viviendas de planta baja
cuyas salientes no revistieran mayor peligrosidad, el propietario
podrá solicitar a la Dirección General de Fiscalización
de Obras y Catastro, que se le exceptúe de este tipo de obligación,
que deberá concederla después de la primera inspección,
siempre que el profesional que la efectúe, bajo su responsabilidad,
así lo recomiende.
Artículo 4º - La Dirección
General de Fiscalización de Obras y Catastro, deberá
implementar los mecanismos administrativos que resulten necesarios
para la identificación de todos los inmuebles existentes
en la Ciudad de Buenos Aires y la ubicación que les corresponda
en la escala de antigüedad prevista en el artículo 2°.
Artículo 5° - Las inspecciones
contempladas en esta ley podrán ser efectuadas por los profesionales
y constructores mencionados en el Capítulo 2.5 "De los
Profesionales y Empresas" del Código de Edificación
–AD 630.17- en la medida de las competencias allí adjudicadas.
Artículo 6° - El profesional
o constructor habilitado deberá realizar un informe detallado
del estado de la fachada del edificio, donde se especifique, en
el caso de requerirse, las intervenciones necesarias para la recuperación
o consolidado. En este sentido, dicho informe deberá contener
una caracterización de los daños encontrados, del
tipo de intervenciones a realizar, los plazos recomendados para
realizarlas y la tecnología apropiada para resolverlo.
En los casos de edificios de perímetro
libre se deberá considerar fachada al frente, contrafrente
y laterales. En los edificios construidos entre medianeras se deberá
considerar fachada al frente y al contrafrente. En los casos de
edificios de perímetro semilibre se deberá considerar
fachada al frente, contrafrente y lateral.
El informe que realice el profesional
habilitado se emitirá en tres ejemplares, uno para el propietario
del inmueble, otro para el profesional y el tercero deberá
quedar en poder de la autoridad de aplicación.
Artículo 7º - Los propietarios
de inmuebles deberán acreditar haber cumplido con las inspecciones
técnicas previstas, así como los trabajos de conservación
que según las mismas se hubieran considerado necesarias.
Deberán asimismo entregar a la Dirección General de
Fiscalización de Obras y Catastro la certificación
del profesional interviniente sobre el cumplimiento de las obras
precitadas.
Las obligaciones del párrafo
precedente deberán ser satisfechas en un plazo no mayor a:
doce meses desde la entrada en vigencia
de la presente Ley para los inmuebles cuya antigüedad supere
los 72 años o aquellos que presenten deterioros manifiestos;
dos años de la entrada en vigencia de la presente ley por
los propietarios de inmuebles de entre 51 y 71 años de antigüedad;
tres años de la entrada en vigencia de la presente ley por
los propietarios de inmuebles de entre 35 y 50 años de antigüedad;
cuatro años de la entrada en vigencia de la presente ley
por los propietarios de inmuebles de entre 22 y 34 años de
antigüedad;
cinco años de la entrada en vigencia de la presente ley por
los propietarios de inmuebles de entre 11 y 21 años de antigüedad.
Artículo 8° - En caso de incumplimiento se procederá
a la inspección, mantenimiento y/o restauración de
los elementos verificados, según corresponda gozando la
Administración de las prerrogativas
descriptas en el Artículo 6.4.1.5 del Código de la
Edificación.
Artículo 9º - Lo establecido
en el Artículo anterior no excluye la aplicabilidad de las
penalidades establecidas para las faltas contra la seguridad, el
bienestar y la estética urbana.
Artículo 10º - El Poder
Ejecutivo deberá adoptar a través del Banco de la
Ciudad de Buenos Aires u otros medios a su alcance, las medidas
necesarias para instrumentar créditos destinados a los propietarios
que deban realizar obras de conservación exigidas por la
aplicación de la presente ley.
Artículo 11º - La reglamentación
de la presente ley deberá dictarse dentro de los noventa
días de su promulgación y tendrá vigencia al
décimo día de su publicación.
Artículo 12º - Comuníquese,
etc.
CRISTIAN CARAM
MIGUEL ORLANDO GRILLO
LEY N° 257
Sanción: 30/09/99
Promulgación: Decreto N°
2158/99 del 12/11/99
Publicación: BOCBA N°
826 del 24/11/99
Reglamentación: Decreto Nº
1.233/000
Publicación: BOCBA 1002 del
09/08/2000
Decreto Nº 1.233/000
Artículo 1°.- Los propietarios
de los edificios existentes en la Jurisdicción, deberán
acreditar ante la Dirección General de Fiscalización
de Obras y Catastro, mediante la presentación de un Certificado
de Conservación y un Informe Técnico, que han dado
intervención a un profesional, quien dará cuenta con
su firma del buen estado de los elementos de los mismos que a continuación
se detallan:
- Balcones, terrazas y azoteas;
- Barandas, balaustres y barandales;
- Ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides,
atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo
tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo;
- Soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos;
- Antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas
y terrazas;
- Carteles, letreros y maceteros;
- Jaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles
premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicos, maderas
y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimiento existente,
utilizado en la construcción;
- Cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos,
lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o
templados), moldeados y de bloques.
En todos los casos, las tareas de prevención se realizarán
con el objeto de evitar accidentes, conservando la integridad de
los elementos ornamentales de la fachada. En el caso de tener que
proceder a la demolición de algún elemento, se solicitará
previamente una autorización fundada técnicamente
para realizarla, ante la Dirección General de Fiscalización
de Obras y Catastro.
Las verificaciones deberán incluir el estado de sus fijaciones,
niveles, escuadra y estado de carga de los mismos. En los casos
en que corresponda efectuar tareas, deberán realizarse las
tramitaciones correspondientes, y solicitar previamente en base
al Informe Técnico la autorización correspondiente
ante los organismos competentes.
Artículo 2°.-Los propietarios
de edificios deberán presentar el Certificado de Conservación
referido en el artículo precedente, de acuerdo con el modelo
establecido en el ANEXO I que forma parte del presente decreto,
con la periodicidad que se indica en el cuadro siguiente:
ANTIGÜEDAD DEL EDIFICIO PERIODICIDAD
DE LA PRESENTACION DEL
CERTIFICADO DE CONSERVACION
Desde 10 años hasta 21 años inclusive Cada 10 años
Más de 21 años hasta 34 años inclusive Cada
8 año
Más de 34 años hasta 50 años inclusive Cada
6 años
Más de 50 años hasta 71 años inclusive Cada
4 años
De 72 años en adelante Cada 2 años
Artículo 3°.- La primera
presentación del Certificado de Conservación deberá
ser realizada en la Dirección General de Fiscalización
de Obras y Catastro dentro del plazo máximo que corresponda,
conforme al siguiente detalle:
a) Doce (12) meses, contados desde
la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles
de 72 años de antigüedad en adelante, o aquéllos
que presenten deterioros manifiestos;
b) Dos (2) años, contados desde la fecha de entrada en vigencia
de la Ley N° 257, para los inmuebles de más de 50 años
de antigüedad, hasta 71 años de antigüedad inclusive;
c) Tres (3) años, contados desde la fecha de entrada en vigencia
de la Ley N° 257, para los inmuebles de más de 34 años
de antigüedad, hasta 50 años de antigüedad inclusive;
d) Cuatro (4) años, contados desde la fecha de entrada en
vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles de más
de 21 años de antigüedad, hasta 34 años de antigüedad
inclusive;
e) Cinco (5) años, contados desde la fecha de entrada en
vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles de 10 años
de antigüedad, hasta 21 años de antigüedad inclusive.
Artículo 4°.- La antigüedad
de los edificios, a la que se refieren los artículos 2°
y 3° del presente decreto, se computará desde la fecha
del Certificado Final de Obra o, en el supuesto de no existir éste,
desde la fecha de expedición del Certificado de Mensura en
Propiedad Horizontal cuando corresponda, o desde su alta para el
pago de las contribuciones que los gravan.
Artículo 5°.- El propietario
deberá encomendar a un profesional la realización
de una Inspección Técnica de aquellos elementos a
los que hace referencia el artículo 1 ° del presente
decreto. El profesional designado deberá confeccionar un
Informe Técnico detallado, en el que se especificará
el estado de los mismos, fundamentado de acuerdo con los lineamientos
establecidos en el ANEXO II, que forma parte del presente. En caso
de comprobarse una deficiencia edilicia, se especificarán
los criterios a seguir para subsanarla y, al mismo tiempo, consolidar
la seguridad estructural comprometida. Dicho Informe deberá
contener una categorización de los daños, del tipo
de acciones a tomar, los plazos para concretarlas y la tecnología
a aplicar para resolverlos, que deberán ser tenidas en cuenta
al momento de las obras. Previo al comienzo de éstas, cuando
eventualmente corresponda, se deberán cumplimentar las presentaciones
y realizar los procedimientos establecidos en el Código de
la Edificación y las demás normas vigentes.
Artículo 6°.- El Informe
Técnico deberá ser presentado al propietario por el
profesional interviniente en tres (3) ejemplares, los cuales deberán
ser suscriptos por ambos, quedando uno en poder del propietario
y los restantes en poder del profesional. Dicho informe deberá
ser presentado a su vez en la Dirección General de Fiscalización
de Obras y Catastro den-tro del término de noventa (90) días
corridos contados a partir de la fecha de su suscripción,
perdiendo en su defecto toda validez.
Para el caso que el propietario no realice las obras en los plazos
recomendados, el profesional deberá presentar la tercera
copia al vencimiento de éstos en la precitada repartición
técnica.
Artículo 7°.- El profesional
podrá, luego de cumplida la primera presentación determinada
en el artículo 3° del presente decreto, modificar el
plazo de presentación del siguiente Certificado de Conservación
fijado en el artículo 2° del mismo, reduciéndolo
conforme a la verificación que Ilevare a cabo en el lugar,
y/o de la documentación que haya tenido a la vista probatoria
de la realización de obras de mantenimiento y conservación
preventivos, que le permitan respaldar tal determinación.
Artículo 8°.- El simple
vencimiento del plazo previsto para la presentación del Certificado
de Conservación, de conformidad con lo establecido en los
artículos 2°, 3° y 6° del presente decreto, hará
incurrir al propietario en incumplimiento en forma automática,
dando lugar a la aplicación de las sanciones previstas tanto
en el Régimen de Penalidades, como en, el Código de
la Edificación, sin perjuicio de lo establecido en el artículo
6.4.1.5 del mismo.
Artículo 9°.- Las fachadas
a considerar en cada edificio de perímetro libre, serán:
la del frente, la del contrafrente y las laterales. En los casos
de perímetro semilibre serán: la del frente, la del
contrafrente y la lateral. En los edificios construidos entre predios,
deberá considerarse: la fachada del frente, la del contrafrente
y los tratamientos existentes en los muros divisorios.
Artículo 10.- Las inspecciones,
el Certificado de Conservación y el Informe Técnico
serán efectuados por los profesionales mencionados en el
Capítulo 2.5 "De los Profesionales y Empresas"
del Código de la Edificación (AD 630.17), en la medida
de los alcances allí adjudicados, debidamente registrados
por el respectivo Consejo Profesional para esa tarea, de acuerdo
a las normas que rijan sobre el particular. Deberán certificarse
las firmas del Certificado de Conservación y del Informe
Técnico, ante el Consejo Profesional respectivo.
Artículo 11.- La Dirección
General de Fiscalización de Obras y Catastro confeccionará
un padrón de todos los inmuebles existentes en jurisdicción
de la Ciudad de Buenos Aires, en el cual constarán sus ubicaciones,
sus tipologías, sus fechas de construcción, y/o su
antigüedad, conforme se establezca a partir de lo determinado
en el artículo 4° del presente decreto.
Artículo 12.- En base a los
datos del padrón referido en el artículo precedente
se confeccionará un archivo de seguimiento, en el que constará:
la fecha de presentación de los Certificados de Conservación;
las fechas de los vencimientos de las sucesivas presentaciones de
los mismos; los datos identificatorios de los profesionales actuantes
en cada caso; y los datos identificatorios del propietario y/o su
representante legal, si así correspondiera.
Artículo 13.- La Dirección
General de Fiscalización de Obras y Catastro confeccionará
un listado de propietarios en mora, para la tramitación de
la aplicación de las penalidades que corresponda imponer
según el régimen vigente.
ANEXO I
CERTIFICADO DE CONSERVACION
FECHA DE PRESENTACION......./............./............
DEL INMUEBLE
Ubicación......................................................................................................
Datos Catastrales: Circunscripción ; .....................................;
Sección;
...........................; Manzana;............................Parcela;.................................
Nº de Expediente de obra registrado:...........................................................
DEL PROFESIONAL
Nombres y apellido del profesional:.............................................................
Tipo y Nº de documento:..............................................................................
Título:...................................................;
expedido por:.................................:
Nº Mat. Prof. ................................................................
Regiatro de tarea Nº.............................................................................
Fecha de presentación:.............../................./..............
El que suscribe, declara que ha concurrido a la propiedad, que ha
verificado, conforme al Art. 10 del Decreto Reglamentario de la
Ley Nº 257, el estado de sus elementos integrantes individualizados
en el artículo 1º de dicho Decreto, y certifica que
los mismos se encuentrann en buen estado de conservación,
de acuerdo con el Informe Técnico adjunto, conforme al cuál:
---- No se requirieron trabajos,
---- Se realizaron los trabajos recomendados.
(Marcar con una cruz lo que corrsponda)
DE LA PROXIMA PRESENTACION
Fecha de la siguiente presentción,
de acuerdo al Art. 2º y 3º del referido Decreto: ............../.........../.........
Fecha de la siguiente presentación,
de acuerdo a la evaluación del profesional: ............../.........../.........
Firma del Profesional
CERTIFICACION DE FIRMA DEL CONSEJO
PROFESIONAL:
DEL PROPIETARIO
Nombres y apellido (1)..................................................................................
Tipo y Nº de documento (2)...........................................................................
Dirección legal (3).........................................................................................
FIRMA DEL PROPIETARIO
(1) En el caso de persona física,
nombre y apellido del propietario o del representante legal. En
el caso de
persona jurídica, el nombre de su representante legal. En
este caso deberá demostrar personería en forma documentada.
(2) Nº de documento del firmante. (3) Domicilio legal del firmante.
ANEXO II
CONTENIDOS MINIMOS DEL INFORME TECNICO
Para evaluar el estado de conservación
de los elementos de las fachadas
a) PARA TODOS LOS ELEMENTOS DE LAS
FACHADAS
1. Relevamiento visual, debidamente
documentado, de la totalidad de los elementos.
2. Constatación, debidamente documentada, de la ausencia
de daños aparentes.
b) PARA LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES
(Art. 1º, incisos a), d) y f). Ley Nº 257):
1. Comprobación, de la concordancia
entre los planos de la obra y las estructuras existentes.
2. Comprobación, debidamente documentada, del correcto uso
de las estructuras.
3. En caso de no contarse con los planos acordes con la obra ejecutada,
o constatar la existencia de datos aparentes, o comprobarse el incorrecto
uso de las estructuras, el profesional deberá evaluar la
seguridad de los elementos estructurales comprometidos, arbitrando
los medios necesarios para otener datos fehacientes de los mismos,
que le permitan realizar dicha evaluación.
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