Tengo un PH de una sola planta con dos habitaciones grandes y altas, cocina, baño y patio. Necesito una habitación más. Estoy en la duda de usar el patio o construir arriba de las habitaciones ¿Qué me conviene?
Respuesta
Como primera medida hay que tener en cuenta que para realizar cualquier modificación en un PH hay que tener por escrito y ante escribano publico la autorización del 100% de los demás propietarios para poder hacer así los planos que permitan que la ampliación este dentro de lo legal. Según la ley 13.512 de propiedad horizontal cada unidad funcional tiene una cantidad de elementos (muros maestros, espacio aéreo, instalaciones, etc.) que se consideran en copropiedad con todos los demás propietarios y que van más allá del pasillo en común y su iluminación. Entonces, cuidado, puede haber una diferencia entre lo que uno cree que puede hacer y lo permitido.
Tanto en la alternativa de cubrir el patio o crecer en altura se esta sumando superficie cubierta a la totalidad del conjunto de PH y se debe revisar que los valores del FOS (factor de ocupación del suelo) y el FOT (factor de ocupación total) no exceda la superficie total permitida.
El caso de cubrir el patio es muy común en este tipo de construcciones. El principal problema es quitar iluminación y ventilación natural a toda la casa lo que no solo no cumple con el Código de Edificación, sino que crea condiciones insalubres de habitabilidad.
Para construir en altura hay que considerar que estas construcciones tienen paredes viejas y en muchos casos deterioradas, que no están en condiciones de soportar peso adicional. Entonces se recomienda utilizar un sistema constructivo liviano y llegado el caso reforzar los apoyos en la viejas paredes. Es recomendable analizar a través de un profesional idóneo la capacidad de los muros de admitir mas peso y cuanto.
Una alternativa muy usada es agregar entrepisos cuando la altura lo permite, y sino, subir los techos para lograr esta altura, de esta forma se puede realizar gran parte de la obra sin tener que dejar la planta baja a la intemperie durante la ejecución de la reforma.
Como ultimo recaudo, o el primero a considerar, se debe analizar que reales necesidades tenemos y si estas no pueden ser satisfechas con una optimización de los espacios existentes o una flexibilización para varios usos de los mismos.